Στο σημείο μηδέν επιστρέφει ο διαγωνισμός για την ανάπτυξη του logistics hub στο Επιχειρηματικό Πάρκο Φυλής, καθώς η διαδικασία κηρύχθηκε άγονη, χωρίς την υποβολή καμίας δεσμευτικής προσφοράς.
Η εξέλιξη, που δεν αιφνιδίασε την αγορά, αποδίδεται στο μη βιώσιμο –κατά τους επενδυτές– οικονομικό μοντέλο του έργου και στη βαθιά απόκλιση μεταξύ Δήμου και επενδυτικής κοινότητας ως προς την αποτίμηση της έκτασης. Αρμόδιες πηγές αναφέρουν ότι οι υποψήφιοι επενδυτές είχαν ήδη από εβδομάδες διαμηνύσει στο Υπερταμείο ότι δεν προτίθενται να συμμετάσχουν στην επόμενη φάση του διαγωνισμού, επιβεβαιώνοντας ότι το αποτέλεσμα ήταν ουσιαστικά προδιαγεγραμμένο.
Τα σχήματα που συμμετείχαν
Στη διαδικασία είχαν απομείνει τρία επενδυτικά σχήματα εκ των οποίων σύμφωνα με πληροφορίες μόνο δύο θα έμπαιναν στην τελική ευθεία του διαγωνισμού και σε αυτά δεν θα ήταν η FINCOP Infrastructure Ltd του Ομίλου Κοπελούζου. Αντίθετα «ζεστοί» ήταν μέχρι πρότινος η κοινοπραξία Αegean Oil– Goldair Cargo – AKTOR και το σχήμα Fyli xTra Park, με επικεφαλής την Ειδησεοφωνική και τη Levante Express.
Ωστόσο το project, παρά τον ανταγωνιστικό διάλογο που προηγήθηκε και το αρχικό ενδιαφέρον, δεν κατάφερε να μετατραπεί σε βιώσιμη επενδυτική πρόταση. Όπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς των logistics και των εμπορευματικών μεταφορών, οι βασικές ενστάσεις των επενδυτών δεν ενσωματώθηκαν στον τελικό σχεδιασμό, με αποτέλεσμα να διαμορφωθεί ένα οικονομικό μοντέλο που «δεν βγαίνει».
Εύλογα ερωτήματα, μάλιστα, εγείρει η επιλογή του Υπερταμείου να προχωρήσει τη διαδικασία, παρά τις έντονες αποκλίσεις στην αποτίμηση της έκτασης και τα σαφώς αρνητικά μηνύματα που είχε ήδη λάβει από την επενδυτική κοινότητα. Το αδιέξοδο αυτό επηρεάζει άμεσα και τον σχεδιασμό για την αναβάθμιση του Ελαιώνα. Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, χωρίς βιώσιμη εναλλακτική, δεν υπάρχει πλέον κίνητρο μετεγκατάστασης των λεωφορείων με αποτέλεσμα τα πρακτορεία να παραμένουν μέχρι νεωτέρας στις υφιστάμενες θέσεις τους, χάνοντας ταυτόχρονα και τα 21 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Οι ενστάσεις
Οι αντιρρήσεις της αγοράς για το πάρκο στη Φυλή επικεντρώνονταν στο συνολικό οικονομικό βάρος της σύμβασης, το οποίο περιλάμβανε υψηλό εφάπαξ τίμημα παραχώρησης, εγγυημένο ετήσιο μίσθωμα, ποσοστό επί του κύκλου εργασιών και πλήρη ανάληψη του κόστους ανάπτυξης των υποδομών, σε μια έκταση με σημαντικές ελλείψεις.
Καθοριστικό ρόλο στην κατάληξη του διαγωνισμού έπαιξε και η έντονη απόκλιση στην αποτίμηση της έκτασης. Ο Δήμος Φυλής προσδιόρισε την αξία των 431 στρεμμάτων κοντά στα 100 εκατ. ευρώ, εκτίμηση που αποτέλεσε τη βάση των όρων του διαγωνισμού.
Χρήστος Παππούς: «Δεν ξεπουλάω τη γη»
Ο δήμαρχος Φυλής Χρήστος Παππούς υπερασπίζεται το μοντέλο που προκρίθηκε, επιμένοντας ότι αντανακλά την πραγματική αξία της έκτασης. «Δεν πρόκειται να δώσω τη γη τζάμπα. Αυτή είναι η αξία της», σημειώνει χαρακτηριστικά. Σε πιο αιχμηρό τόνο, περιγράφοντας τις προτάσεις που προέβλεπαν έσοδα σε βάθος δεκαετιών, ανέφερε: «Μας έδιναν κάποια εκατομμύρια μετά από 50 χρόνια. Τι λέτε ρε μάγκες; Δεν πάω καλύτερα να το φυτεύσω μαρούλια»; αναφέρει χαρακτηριστικά στο newmoney, και αναρωτιέται που αλλού θα βρεθεί μια ενιαία έκταση 431 στρεμμάτων εντός του λεκανοπεδίου Αττικής.
Οι αντιδράσεις του Δήμου
Ο Δήμος Φυλής άσκησε έντονη κριτική στην προσέγγιση αυτή, επισημαίνοντας ότι αντανακλά κυρίως τη σκοπιά του επενδυτή και όχι μια δίκαιη και ρεαλιστική αποτίμηση της δημοτικής περιουσίας.
Στο πλαίσιο αυτό, προχώρησε σε αναλυτική αξιολόγηση τον Δεκέμβριο του 2025, σύμφωνα με την οποία η πλήρης αγοραία αξία της γης προσδιορίστηκε στα 95 εκατ. ευρώ. Με την εφαρμογή συντηρητικού συντελεστή προεξόφλησης της τάξης του 25%, η παρούσα αξία εκτιμήθηκε στα 71,2 εκατ. ευρώ. Από τη σύγκριση προέκυψε ότι το τίμημα της μελέτης EY, ύψους 20,3 εκατ. ευρώ, αντιστοιχεί μόλις στο 20% έως 25% της πραγματικής αξίας.
Η δημοτική αξιολόγηση ανέδειξε, επίσης, σημαντικές αδυναμίες της αρχικής πρότασης, καθώς, σύμφωνα με τον Δήμο, η μελέτη δεν λάμβανε υπόψη κρίσιμες παραμέτρους, όπως οι επιτρεπόμενες χρήσεις, οι όροι δόμησης, οι περιβαλλοντικές επιβαρύνσεις και οι υποχρεώσεις ανάπτυξης υποδομών. Επιπλέον, η απόδοση IRR στο 8,55% θεωρήθηκε ότι οδηγεί σε υπερβολικά χαμηλή αποτίμηση, ενώ επισημάνθηκε η απουσία ελάχιστου εγγυημένου εσόδου και τα χαμηλότερα από τα διεθνή πρότυπα ποσοστά συμμετοχής του Δήμου στα έσοδα.
Με βάση τα παραπάνω, ο Δήμος Φυλής κατέθεσε αντιπρόταση που περιλάμβανε συνδυασμό εφάπαξ καταβολής κατά την υπογραφή της σύμβασης, ετήσιου μισθώματος (ground lease) σε ποσοστό 4% έως 6%, εγγυημένου ελάχιστου εσόδου και συμμετοχής στα έσοδα (revenue sharing) από 5% έως 12%.
Το ΤΑΙΠΕΔ επανήλθε με βελτιωμένη πρόταση, η οποία προέβλεπε εφάπαξ καταβολή 8,9 εκατ. ευρώ, ετήσιο μίσθωμα 2 εκατ. ευρώ από το τέταρτο έτος ή εναλλακτικά ποσοστό 5% επί των εσόδων από το έκτο έτος. Παρά τη βελτίωση, η πρόταση κρίθηκε από τον Δήμο ως ανεπαρκής, καθώς υστερούσε στο ύψος του μισθώματος, καθυστερούσε την έναρξη των πληρωμών και δεν απέδιδε πλήρως την πραγματική αξία της γης.
Η τελική πρόταση του Δήμου Φυλής, η οποία διαμορφώθηκε τον Ιανουάριο του 2026 και εγκρίθηκε από τη Δημοτική Επιτροπή, προβλέπει εφάπαξ καταβολή 8,9 εκατ. ευρώ κατά το πρώτο έτος, εγγυημένο ετήσιο μίσθωμα 2,5 εκατ. ευρώ από το δεύτερο έτος με ετήσια τιμαριθμική αναπροσαρμογή και ποσοστό 6% επί των συνολικών ακαθάριστων εσόδων του αναδόχου από τον δεύτερο χρόνο λειτουργίας.
Σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, το πλαίσιο αυτό συνιστά το ελάχιστο δίκαιο οικονομικό μοντέλο, σε ευθυγράμμιση με τις διεθνείς πρακτικές παραχωρήσεων, διασφαλίζοντας τόσο την αξία της δημοτικής περιουσίας όσο και τη δημιουργία σταθερών και προβλέψιμων εσόδων για τον Δήμο.
Το οικονομικό πλαίσιο και η μακρά διαπραγμάτευση
Το Υπερταμείο, μέσω μελέτης της EY, είχε παρουσιάσει στο δήμο ένα σχέδιο ανάπτυξης του Επιχειρηματικού Πάρκου Φυλής, το οποίο προέβλεπε πλήρη εκμετάλλευση της δόμησης και διάρκεια παραχώρησης άνω των 50 ετών. Στο πλαίσιο αυτό, υπολογίστηκε ένα συνολικό ελάχιστο τίμημα ύψους 103,1 εκατ. ευρώ.
Ωστόσο, η παρούσα αξία της πρότασης περιοριζόταν μόλις στα 20,3 εκατ. ευρώ, λόγω συγκεκριμένων παραδοχών, όπως το υψηλό κόστος κεφαλαίου (WACC) στο 8,55%, ο ιδιαίτερα μακρύς χρονικός ορίζοντας προεξόφλησης των 53 ετών και η απουσία εγγυημένων ροών εσόδων, καθώς το μοντέλο βασιζόταν κυρίως σε μη διασφαλισμένο μοντέλο συμμετοχής στα έσοδα (revenue sharing).
Το επενδυτικό μοντέλο που «δεν έβγαινε»
Το βασικό σημείο σύγκρουσης μεταξύ της πρότασης του δήμου και των επενδυτών εντοπίζεται στο οικονομικό μοντέλο του έργου. Σύμφωνα με τους συμμετέχοντες στο διαγωνισμό, το οικονομικό μοντέλο του έργου ήταν εξαρχής μη βιώσιμο. Όπως επισημαίνουν, ακόμη και στο πλέον αισιόδοξο σενάριο, η επένδυση οδηγούσε σε ζημιές. «Στο καλό σενάριο χάναμε λεφτά», σημειώνουν χαρακτηριστικά, διευκρινίζοντας ότι «δεν μιλάμε για χαμηλό IRR αλλά ότι βάζαμε χρήματα από την τσέπη μας».
Σενάρια για ενδιαφέρον – χωρίς επίσημη επιβεβαίωση
Στο παρασκήνιο, πληροφορίες της αγοράς κάνουν λόγο για διερευνητικό ενδιαφέρον από άλλα επιχειρηματικά σχήματα, ακόμη και από μεγάλους ομίλους του λιανεμπορίου, όπως ο όμιλος Μασούτη.
Ωστόσο, ο δήμαρχος δεν τις επιβεβαιώνει λέγοντας ότι δεν έχουν γίνει επαφές με άλλους ιδιώτες. Όποιος ενδιαφέρεται, ας συμμετέχει στον διαγωνισμό λέει.
Όπως σημειώνει, η διαγωνιστική διαδικασία ξεκίνησε με συμμετοχή πέντε επενδυτικών σχημάτων, ωστόσο στη συνέχεια οι υποψήφιοι αποχώρησαν σταδιακά, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι το project δεν μπορεί να υποστηρίξει βιώσιμο επιχειρηματικό μοντέλο.
Το αποτέλεσμα ήταν η πλήρης κατάρρευση του διαγωνισμού και η επιστροφή του έργου ουσιαστικά στο σημείο εκκίνησης.